JAKARTA – Sektor properti diprediksi menghadapi tantangan berat hingga akhir 2026 akibat kebijakan kenaikan suku bunga acuan Bank Indonesia (BI Rate) sebesar 50 basis poin menjadi 5,25%. Tekanan ini kian diperparah oleh fluktuasi nilai tukar rupiah yang masih tertahan di kisaran Rp 17.600 per dolar AS.
Kondisi ekonomi makro ini menjadi sentimen negatif bagi emiten properti, terutama bagi perusahaan yang memiliki beban utang dalam denominasi dolar AS serta ketergantungan pada bahan baku impor. Kenaikan harga material akibat pelemahan rupiah berpotensi menggerus margin keuntungan pengembang jika tidak dibarengi dengan kenaikan harga jual unit properti.
Equity Research Analyst OCBC Sekuritas, Jessica Leonardy, menilai kenaikan BI Rate dan depresiasi rupiah menciptakan beban ganda bagi industri. Hal senada disampaikan Analis Maybank Sekuritas, Kevin Halim, yang menyoroti risiko kenaikan biaya konstruksi (input cost).
Emiten seperti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) menjadi perhatian karena memiliki obligasi dolar AS sebesar US$ 333 juta yang jatuh tempo pada 2028. Namun, PWON dinilai cukup agresif melakukan lindung nilai (hedging). Pada kuartal IV-2025, perusahaan telah melakukan *direct hedging* melalui reksa dana pendapatan tetap berbasis dolar AS senilai Rp 1,85 triliun, sehingga eksposur utang bersih turun menjadi sekitar US$ 100 juta.
Berbeda dengan PWON, PT Modernland Realty Tbk masih menanggung beban bunga utang yang signifikan, yakni Rp 118,68 miliar per Maret 2026, dengan kewajiban *guaranteed senior notes* setara Rp 4,66 triliun yang jatuh tempo pada 2027.
Sementara itu, PT Jababeka Tbk (KIJA) memilih strategi lebih konservatif dengan mengalihkan pembiayaan ke denominasi rupiah. Langkah ini diambil untuk menyesuaikan struktur pendanaan dengan mata uang pelaporan sekaligus meminimalisir dampak volatilitas kurs.
Analis Kiwoom Sekuritas, Adrian Djie, menambahkan bahwa prospek sektor properti tahun ini masih dibayangi pemulihan daya beli yang berjalan lambat. Kendati demikian, sektor ini masih memiliki katalis positif dari perpanjangan insentif PPN Ditanggung Pemerintah (DTP) hingga 2027 dan program pembangunan 3 juta rumah.
Strategi perusahaan di masa sulit ini dinilai sangat krusial. Emiten dengan pendapatan berulang (*recurring income*) yang besar dianggap lebih defensif, sedangkan pengembang yang bergantung pada segmen residensial menengah bawah dengan utang dolar besar dinilai lebih rentan. Para analis menyarankan emiten untuk memprioritaskan *refinancing* ke instrumen berbasis rupiah guna menjaga kesehatan keuangan.
Terkait rekomendasi saham, Adrian menyarankan beli PWON dengan target harga Rp 326 per lembar. Senada, Maybank Sekuritas turut memberikan rekomendasi beli untuk saham BSDE, CTRA, PWON, dan SMRA, dengan target harga masing-masing Rp 1.050, Rp 1.150, Rp 580, dan Rp 520 per saham.
